Avalúo in Panama — Grundlagen zur Immobilienbewertung

Ein Avalúo ist ein Wertgutachten, das den Marktwert einer Immobilie abschätzt.

Der Avalúo ist eine gute Orientierungshilfe beim Immobilienkauf, aber Du solltest Dich nicht blind auf ihn verlassen.

In diesem Artikel erhältst Du einen Überblick.

1. Wer stellt Avalúos aus?

Es gibt eine Reihe von privaten Anbietern (sog. Avaluadoras), die Avalúos ausstellen.

Das Katasteramt (ANATI) führt eine Liste von akkreditierten Avaluadoras.

Achtung: Das ANATI ist eine öffentliche Einrichtung. Es kann sein, dass die Information auf der Homepage nicht immer aktuell ist. Bitte nicht blind auf die Angaben verlassen.

Wichtig: Falls Du einen Avalúo für eine Bank benötigst, musst Du unbedingt bei Deiner Bank fragen, mit welchen Avaluadoras sie zusammenarbeitet.

Nicht jede Bank arbeitet mit allen akkreditierten Avaluadoras.

Banken haben eine eigene Akkreditierung der Avaluadoras, die alle paar Jahre erneuert wird. D.h. eine Akkreditierung kann zum Beispiel gerade ausgelaufen sein.

2. Was kostet ein Avalúo und wer zahlt ihn?

Normal sollte ein Verkäufer einer Immobilie einen Avalúo erstellen.

Allerdings scheuen viele Einheimische die Kosten und verzichten darauf.

Theoretisch kann der Käufer einen Avalúo mit Zustimmung des Verkäufers erstellen lassen.

Bei Bankkrediten kommt es darauf an: manche Banken lassen immer einen eigenen Avalúo erstellen (den man nicht zu Gesicht bekommt), andere akzeptieren einen existierenden.

Die Kosten belaufen sich bei „normalen“ Immobilien meist auf 200-300 USD pro Gutachten.

Der Preis setzt sich oft aus zwei Teilen zusammen: (i) ein Basispreis und (ii) ein Preis, der abhängig ist vom Immobilienwert.

Es macht durchaus Sinn, zwei bis drei verschiedene Kostenvoranschläge für Avalúos einzuholen.

Oft unterscheiden sich die Angebote auch in der benötigten Zeit, bis das Gutachten fertig ist.

3. Wie läuft eine Wertermittlung ab?

Die Wertermittlung ist erstaunlich unkompliziert und schnell.

Ein Mitarbeiter der Avaluadora kommt vorbei und begeht die Immobilie und nimmt von allem Fotos.

Er stellt ein paar unkomplizierte Fragen und nach 10-15 Minuten geht er wieder.

Die Avaluadora benötigt die Finca-Nummer, um die Daten der Immobilie im Grundbuchamt abzurufen.

Für den Bericht werden Werte von vergleichbaren Immobilien herangezogen.

Du bekommst das Gutachten oft als PDF zugeschickt, das Du bei Bedarf in einem Copyshop drucken lassen kannst.

4. Wie lange ist ein Avalúo gültig?

Banken wollen meist einen Avalúo, der nicht älter als sechs Monate ist.

In manchen Fällen akzeptieren sie Avalúos, die bis zu einem Jahr alt sind.

Zwischen Privatpersonen ist es Sache der beiden Parteien, ob der Käufer eine Aktualisierung möchte.

5. Was enthält der Avalúo

Der Avalúo enthält allgemeine Information über die Immobilie, wie:

Finca-Nummer
Genaue Lage
Baujahr, Grundstücksgröße, Wohnungsgröße
Beschreibung Materialien und Zustand
Wertabschätzung
Allgemeine Beobachtungen
Fotos

Im Avalúo werden normalerweise mehrere Werte angegeben, um den Marktwert abzuschätzen.

Hier ein paar Beispiele:

Valor del terreno: Schätzwert des Grundstücks
Valor de las mejoras: Schätzwert des Gebäudes/“Verbesserungen“
Valor de mercado: Geschätzter Marktwert
Valor de venta rápida: Marktwert mit Abschlag für den schnellen Verkauf
Valor de reemplazo de la construcción: Was würde es kosten, das Bauwerk heute neu zu bauen.

Manchmal werden noch Verkaufspreise von ähnlichen Immobilien in der Gegend angegeben.

6. Warum der Verkaufswert vom Avalúo abweichen kann

In Regionen und Stadtvierteln, in denen hohe Nachfrage herrscht, ist der Avalúo näher an der Wahrheit.

Der tatsächliche Wert der Immobilie kann von Dingen abhängen, die nicht im Avalúo auftauchen:

Die Situation des Verkäufers. Wer schnell Geld braucht, verkauft unter Wert.
Die Marktliquidität. In Gegenden, die bei Ausländern beliebt sind, ist der Markt liquide. Dort, wo Einheimische mit Hilfe eines Kredits kaufen, ist die Liquidität niedrig. Dies hat einen Einfluss auf die Flexibilität des Verkäufers.

Beispiel: Ich kenne einen Fall außerhalb von Panama-Stadt, wo der Avalúo den Preis eines Hauses auf 240.000 USD geschätzt hat. Der Verkäufer wollte es für 200.000 USD verkaufen. Letztendlich hat es für 140.000 USD den Besitzer gewechselt. Allerdings gibt es hier deutlich weniger Ausländer und es fehlt Liquidität.

7. Was das für Dich heißt

Behandle den Avalúo als einen Datenpunkt – oft einen optimistischen –, nicht als den Preis.
Der Angebotspreis ist erst recht nicht der Wert.
Mach Deine eigene Recherche: Was wurde in der Gegend wirklich verkauft?
Ein Avalúo von 250.000 heißt nicht, dass Du 250.000 zahlen musst – und ein Kauf für 200.000 ist kein „Schnäppchen“, nur weil der Avalúo höher liegt. Es kommt darauf an, was vergleichbare Objekte tatsächlich bringen.

Oft wird eine Immobilie mit „unter Avalúo-Preis“ beworben. In vielen Fällen bedeutet es nicht viel.

Tipp: An einem Avalúo siehst Du oft, wann der Verkäufer angefangen hat, über den Verkauf nachzudenken. Zum Beispiel hat er einen Avalúo von 2022 und zeigt ihn Dir 2026.

Wenn Rendite für Dich entscheidend ist, dann verlasse Dich nicht auf Angaben anderer Leute. Berechne die Rendite mit Hilfe eines realistischen Mietwertes.

Tipp: Unsere „Panama Rechner“ App besitzt einen Rendite-Rechner.

Disclaimer: Dies ist keine Beratung. Bitte konsultiere immer einen Fachmann bevor Du Geld in die Hand nimmst.

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