Immobilienbetrug in Panama: Wenn Vertrauen die Prüfung ersetzt

Ich habe für Dich mit Karen Dorcy, einer panamaischen Anwältin, über Immobilienbetrug gesprochen.

Sie vertritt deutsche Mandanten, die in Panama Geld verloren haben, und berät sie auf Deutsch.

Meine erste Frage war, ob die Fälle etwas gemeinsam haben. Zum Beispiel, ob es ein Netzwerk gibt oder ob es immer derselbe Kontakt ist.

Die Antwort war nein. Sie hat danach gesucht und nichts gefunden.

Was die Fälle verbindet, ist etwas anderes:

„Was ich sagen kann: Diese Fälle beruhen sehr stark auf Vertrauen.“

Eine Gemeinsamkeit

Der Ablauf ist fast immer derselbe. Ein deutscher Käufer findet eine Vertrauensperson vor Ort.

Dies kann ein anderer Deutscher sein, der hier schon länger lebt. Man lernt ihn über eine Facebook-Gruppe kennen oder trifft ihn in einem Hotel. Die Sprache verbindet.

Es kann aber auch der nette Uber-Fahrer sein, den man über Monate kennenlernt.

Eines Tages ergibt sich eine Möglichkeit, etwas zu kaufen. Weil der Vermittler alles erklärt, holt niemand eine zweite Meinung ein.

Ihre Erklärung dafür ist nicht Naivität, sondern Gewohnheit:

„In Deutschland ist es nicht üblich, für so eine Transaktion einen Anwalt zu beauftragen. So läuft das hier [in Panama] aber nicht.“

In Deutschland prüft der Notar. Man kann eine Immobilie persönlich kaufen, ohne dass je ein Anwalt beteiligt ist, und das geht gut.

Wer denselben Ablauf in Panama erwartet, hat keine unabhängige Kontrolle im gesamten Vorgang.

Übrigens: Keiner dieser Vermittler hatte eine Lizenz.

„Das waren keine Leute mit einer Maklerlizenz oder irgendetwas Vergleichbarem.“

Fehler 1: Den Vermittler nicht prüfen

„Wohnt seit zwölf Jahren hier“ ist keine Qualifikation. „Spricht Deutsch“ auch nicht.

Immobilienmakler brauchen in Panama eine entsprechende Lizenz. Auch wer sich als Anwalt ausgibt, sollte über das offizielle Register überprüft werden.

Was Du stattdessen tust: Frag nach der Lizenz. Wer eine hat, kann sie ohne Probleme nennen.

Es gibt eine Webseite, auf der Du genau prüfen kannst, ob jemand eine Maklerlizenz hat — und eine weitere, mit der Du feststellst, ob jemand Anwalt ist.

Beide sind öffentlich und kostenlos:

Maklerlizenz: Consulta de Corredores Idóneos der Junta Técnica de Bienes Raíces beim Handelsministerium MICI. Auswahl Natural oder Jurídica, dann Name eingeben.
Anwaltszulassung: Consulta de idoneidades y firmas de abogados beim Órgano Judicial. Dort lassen sich einzelne Anwälte und Kanzleien prüfen.

Das dauert zwei Minuten und Du musst dafür niemanden fragen.

Fehler 2: Zahlen, bevor überhaupt verkauft werden darf

In einem Fall hieß es, der Eigentümer sei verstorben und das Erbverfahren laufe noch.

Die Käuferin könne aber schon eine Promesa de Compraventa (Vorvertrag) unterschreiben und die Anzahlung leisten, damit alles bereitliege, sobald das Verfahren durch ist.

Sie zahlte. Als die Immobilie nicht auf sie überging, meldete sie sich bei der Anwältin.

„Es stellte sich heraus, dass die Immobilie schon viele Monate zuvor zugeteilt worden war.“

Schlimmer noch: Die tatsächlichen Erben wollten nie verkaufen.

„Sie wussten gar nicht, dass jemand diese Immobilie zum Verkauf anbot — denn sie selbst taten es nicht.“

Der Vermittler wusste vom laufenden Erbverfahren und benutzte diese Information, um ein Grundstück anzubieten, das ihm nicht gehörte und das niemand verkaufen wollte.

Was Du stattdessen tust: Erst prüfen, wer aktuell über die Immobilie verfügen darf, dann zahlen. Bei einem laufenden Erbverfahren muss zunächst geklärt werden, wer als Erbe anerkannt ist und ob diese Person die Immobilie überhaupt verkaufen kann.

Und generell:

„Geh immer zum Notar und zahl absolut nichts aus, bevor die Dokumente ordentlich unterschrieben sind.“

Fehler 3: Das Geld dem Vermittler geben statt dem Verkäufer

In einem weiteren Fall war der Vermittler kein Deutscher, sondern Panamaer, den das Opfer seit einiger Zeit als Fahrer gut kannte.

Daraus wurde Vertrauen, und irgendwann bot er ihr eine Immobilie an. Sie überwies ihm das Geld, damit er den Kauf abwickelt.

„Der Mann kaufte auf seinen eigenen Namen, nicht auf ihren. Und dann verschwand er mit dem Rest des Geldes.“

Was Du stattdessen tust: Das Geld für den Kauf sollte nie über das Privatkonto einer dritten Person laufen. Und wenn Du überweist, sei im Verwendungszweck so genau wie möglich:

„Du musst die Finca-Nummer angeben, damit klar ist, dass Du dieses Geld genau für diese eine Immobilie geschickt hast.“

Nicht „Anzahlung Grundstück“, sondern „Anzahlung 10 % für den Kauf der Finca Nr. X“. Das schafft zumindest eine klare Dokumentation darüber, wofür die Zahlung bestimmt war.

Fehler 4: Den Anwalt des Verkäufers nehmen

Laut Karen ist einer der größten Fehler, an der falschen Stelle zu sparen.

In Panama ist es häufig so, dass der Anwalt des Verkäufers die Promesa de Compraventa (Vorvertrag) aufsetzt und der Anwalt des Käufers die Minuta (Entwurf des Kaufvertrag).

Um Geld zu sparen, verzichtet der Käufer manchmal auf einen eigenen Anwalt und überlässt die Erstellung der Verträge dem Verkäufer-Anwalt.

„Das ist der Anwalt des Verkäufers, und dieser Anwalt wird immer die Interessen des Verkäufers wahren, nicht die des Käufers.“

Dazu kommt etwas, das man als Laie nicht sehen kann: In Verträge mit Ausländern werden regelmäßig Klauseln geschrieben, die man nur erkennt, wenn man weiß, was hier üblich ist und was nicht.

Was Du stattdessen tust: Nimm Dir einen eigenen Anwalt, der mit der Gegenseite nichts zu tun hat. Das ist keine Luxusausgabe, sondern Deine wichtigste unabhängige Prüfung im ganzen Vorgang.

Zur Vertragssprache hat die Anwältin noch eine wichtige Anmerkung:

„Das maßgebliche Dokument ist immer das spanische.“

Eine deutsche oder englische Übersetzung kann beim Verständnis helfen. Für rechtlich relevante Übersetzungen solltest Du jedoch einen offiziell anerkannten Übersetzer beauftragen.

Eine einfache Übersetzung trägt im Streitfall nicht.

Fehler 5: Eine Struktur kaufen, die man nicht versteht

Viele Immobilien in Panama gehören einer Sociedad Anónima (Kapitalgesellschaft) oder einer Fundación de Interés Privado (private Stiftung).

Beim Verkauf kommt dann oft der Vorschlag: Kauf doch gleich die Gesellschaft, dann ist die Immobilie mit drin und wir sparen uns die Kosten für das Registro Público.

Genau das ist in einem dritten Fall passiert — allerdings ohne böse Absichten. Die Verkäufer waren ehrlich, die Käufer bekamen ihre Gesellschaft, alles schien erledigt.

Nur wurde die Dokumentation der Stiftung nie geändert. Als die Anwältin die Unterlagen zum ersten Mal sah, standen dort noch die Namen des Voreigentümers.

„Hätte der Voreigentümer in böser Absicht gehandelt, hätte er ihnen die Immobilie wieder wegnehmen können — denn rechtlich gehörte sie immer noch ihm.“

Der Fehler lag beim Makler, der die Konstruktion vorgeschlagen hatte, ohne zu wissen, wie sie funktioniert. Ein Anwalt war im gesamten Vorgang nicht beteiligt.

Was Du stattdessen tust: Bei einer S.A. oder einer Stiftung musst Du deshalb genau verstehen, wie die Eigentums- und Kontrollverhältnisse dokumentiert sind und welche Dokumente beim Verkauf geändert werden müssen.

Die Alarmzeichen

Hier sind einige der Alarmzeichen, die in unserem Gespräch zur Sprache kamen.

Wenn eines davon auftritt, halte an:

Du sollst überweisen, ohne dass ein notariell unterschriebener Vertrag existiert.
Du wirst gedrängt, schnell eine Anzahlung zu leisten, um das Objekt zu „reservieren“. Ihr Kommentar dazu: „Dann nimmst Du besser Reißaus.“
Jemand hält Dich von einer eigenen Prüfung ab — oder besteht darauf, den Prüfer selbst zu stellen.
Der Kontakt stammt aus einer Gruppe, und niemand kann eine Lizenz vorzeigen.
Das Angebot ist auffällig günstig.

Eine der Geschädigten hatte über Monate immer wieder überwiesen:

„Wenn Du schon zwei Überweisungen gemacht hast und kein Ergebnis siehst — warum überweist Du weiter?“

In eigener Sache

Ich bin selbst ein Deutscher in Panama, der von Auswanderern kontaktiert wird. Meine Freundin ist Immobilienmaklerin und hilft Deutschen beim Immobilienkauf.

Auf uns solltest Du dieselben Kriterien anwenden wie auf alle anderen. Frag uns nach der Maklerlizenz. Wähle den Anwalt Deines Vertrauens.

Zahl nichts, bevor unterschrieben ist. Wer Dir diese Prüfung ausreden will, sollte für Dich ein Warnsignal sein.

Die rechtliche Seite

Dieser Artikel beruht auf einem Gespräch mit Karen Dorcy, Fischer & Cie..

Karen Dorcy ist zugelassene Abogada der Republik Panama und berät deutschsprachige Mandanten nach panamaischem Recht: Einwanderungs- und Aufenthaltsrecht, Gesellschafts-, Immobilien- und Vertragsrecht. Ihren LL.M. hat sie an der Leibniz Universität Hannover gemacht.

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Stand: September 2026. Dieser Text ist eine allgemeine Übersicht und keine Rechtsberatung. Alle Fälle sind anonymisiert wiedergegeben. Wenn Dir etwas veraltet oder falsch vorkommt, schreib mir.

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