Zwangsversteigerungen (Remates Judiciales) bieten eine interessante Möglichkeit um eine Immobilie zu erwerben. Dieser Artikel gibt eine Einführung in das Thema.
Disclaimer: Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung und wir erheben keinen Anspruch darauf, dass die Information in diesem Artikel vollständig oder zu 100% korrekt ist. Wir haben uns mit dem Thema Zwangsversteigerungen beschäftigt und dies ist eine erste Zusammenfassung. Nicht mehr und nicht weniger.
Wenn wir zu einem späteren Zeitpunkt weitere Information zum Thema finden werden wir diesen Artikel aktualisieren.
Wer ordnet Zwangsversteigerungen an?
In Panama können Zwangsversteigerungen von folgenden Gerichten angeordnet werden:
- Zivile Gerichte: Bei Streitfällen vor zivilen Gerichten kann der Richter eine Zwangsversteigerung anordnen. Zum Beispiel um Kosten zu decken wenn die verklagte Person einer finanziellen Verpflichtung nicht mehr nachkommen kann.
- Juzgados Ejecutores: Dies sind spezialisierte Gerichte die manchen staatlichen Institutionen angegliedert sind. Zum Beispiel haben die beiden staatlichen Banken Banco Nacional und Caja de Ahorros eigene Gerichte. Diese Gerichte handeln „am Fließband“ ähnlich gelagerte Fälle dieser Institution ab (z.B. Ausfall einer Hypothek). Sie entlasten die normalen Gerichte. Weitere Juzgados Ejecutores gibt es beim Wasserwerk IDAAN und eines für maritime Angelegenheiten das zum Beispiel Jachten, etc. beschlagnahmen kann.
In der Banco Nacional und der Caja de Ahorros gibt es ein internes Gremium das regelmäßig tagt und entscheidet was mit Objekten geschieht bei denen der Schuldner säumig ist. Dieses Gremium ist geheim. Wird entscheiden, dass ein Vertrag verletzt wurde und das Vertragsverhältnis aufgelöst werden soll, dann wird der Fall dem Juzgado Ejecutivo übergeben.
Was wird versteigert?
Neben Immobilien können natürlich noch weitere Dinge versteigert werden. Hier ein paar Beispiele:
- Autos
- Häuser, Grundstücke und Eigentumswohnungen
- Boote
- Anteile an einer Wohung, einem Haus, etc.
- Hausrat wie TV, Computer, Möbel, etc.
Außerdem kann es sein, dass auch“Pakete“ bestehend aus Grundstücken, Autos, etc. in einer Versteigerung angeboten werden.
Im richterlichen Dokument zu jeder Zwangsversteigerung gibt es eine Liste mit allen Gegenständen oder Immobilien.
Darüber hinaus legt das Gericht legt folgende Dinge fest:
- Base del Remate: Marktwert bzw. Basispreis der zu versteigernden Gegenstände; festgelegt durch Gutachter
- Datum: Meist ein paar Wochen nach dem Urteil.
- Ort: Normal am selben Gericht das das Urteil gefällt hat; die zu versteigernden Gegenstände können in ganz Panama sein.
Die allermeisten Versteigerungen finden in Panama-Stadt statt. Aber es gibt auch Versteigerungen an den Gerichten in den Provinzen.
Wo findet man Zwangsversteigerungen?
Zwangsversteigerungen werden an den Gerichten öffentlich in Papierform ausgehangen.
Meist gibt es einen öffentlichen Saal in dem die Dokumente ausgehangen werden. Insgesamt gibt es in Panama etwa zwölf oder dreizehn zivile Gerichte. Auf meine Frage ob wirklich alle Zwangsversteigerungen hier ausgehangen werden antwortete sie mir mit einem klaren „jain“. Theoretisch ja, aber garantiert ist es nicht.
Auf der Webseite des Organo Judicial werden die Dokumente in Form von PDFs ebenfalls veröffentlicht:
Versteigerungen an Juzgados Ejecutores, wie zum Beispiel an der Banco Nacional, werden auf der jeweiligen Web-Seite des Gerichts veröffentlicht.
Die veröffentlichten Dokumente enthalten normal die Nummer der Immobilie im Grundbuchamt (Registro Publico). Bei Grundstücken auf dem Land kann es sein, dass die Ortsangabe beschrieben wird: „… auf der Hauptstraße XY nach 5km rechts abbiegen, dem Straßenverlauf 10km folgen und das Grundstück ist zwischen A und B.“
Spezial-Tipp: In öffentlichen Gebäuden benötigt man in Panama eine lange Hose um Zutritt zu bekommen.
Was benötigt man für die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung?
Um an einer Versteigerung teilnehmen zu können muss man eine Sicherheit leisten.
Die Sicherheit beträgt 10% vom Basispreis (Base del Remate) den das Gericht über einen Gutachter festgesetzt hat.
Ist der Basispreis zum Beispiel 100.000,00 USD, dann muß man 10.000,00 USD bei der Banco Nacional (staatliche Bank) hinterlegen. Bei der Banco Nacional gibt es dafür ein extra Antragsformular. Die Bank stellt einem dann ein Zertifikat über die geleistete Sicherheit aus.
Um an einer Versteigerung teilzunehmen benötigt man keinen Anwalt. Es können natürliche und juristische Personen teilnehmen. Für juristische Personen benötigt man eine Vollmacht die man vorlegen muß (Name des Dokuments habe ich vergessen).
Für den Fall, dass man die Zwangsversteigerung gewinnt muß man innerhalb von zwei Tagen den vollen Betrag zahlen. Tut man dies nicht, verliert man die Sicherheit von 10%. D.h. man muß den kompletten Betrag bereits auf dem Konto verfügbar haben. Eine Finanzierung durch Banken ist schwierig. Unseres Wissens nach gibt es aber Banken die u.U. bei Zwangsversteigerungen finanzieren (z.B. Scotia Bank).
Der Versteigerungsprozess
Der Versteigerungsprozess läuft maximal über drei Runden.
Nachdem der Richter das Urteil gefällt hat setzt er das Datum der ersten Versteigerungsrunde und den Basispreis fest.
Der Basispreis bestimmt die Sicherheit die jeder Teilnehmer vor der Versteigerung hinterlegen muß. Wenn der Basispreis zum Beispiel 100.000,00 USD beträgt, dann müssen 10% als Sicherheit bei der Banco National hinterlegt werden.
- 1. Versteigerungsrunde: Um die ersten Versteigerungsrunde zu gewinnen ist das Mindestgebot 66% des Basispreises. D.h. bei 100.000,00 USD ist das Mindestgebot 66.666,66 USD.
Bietet niemand das Mindestgebot dann geht das Objekt in die zweite Versteigerungsrunde. In diesem Fall setzt das Gericht einen zweiten Termin fest.
- 2. Versteigerungsrunde: In der zweiten Versteigerungsrunde beträgt das Mindestgebot 50% vom Basispreise. D.h. bei 100.000,00 USD ist das Mindestgebot 50.000,00 USD.
Gibt es auch in der zweiten Runde kein Gebot, so wandert das Objekt in die dritte Runde. Das Gericht setzt einen weiteren Termin fest.
- 3. Versteigerungsrunde: In der dritten Versteigerungsrunde gibt es kein Mindestgebot. Jedes Gebot gewinnt.
Die Versteigerung
Stellt sich die Frage, wie eine Versteigerung konkret abläuft.
Am Tag der Versteigerung wird morgens um 8 Uhr wenn das Gericht öffnet eine Ankündigung der Versteigerung im Gericht ausgehangen. Normal passiert das in dem Raum in dem auch die Unterlagen der Zwangsversteigerungen ausliegen und in dem die Versteigerung stattfindet.
Bis 16 Uhr hat jeder Zeit sich als Bieter für die Versteigerung zu registrieren und sein initiales Gebot abzugeben. Das Gebot wird ebenfalls ausgehangen. Wenn man sein Gebot abgegeben hat muß man nicht zwangsläufig um 16 Uhr zur Versteigerung erscheinen. Ggf. wird man überboten.
Für die Registrierung benötigt man das Zertifikat das belegt, dass man die Sicherheitsleistung bei der Banco Nacional hinterlegt hat. Vertritt man eine juristische Person benötigt man eine Vollmacht.
Um 16 uhr kommt der dafür zuständige Mitarbeiter und schaut sich die abgegebenen Gebote an. Falls Bieter vor Ort sind können diese um 16 Uhr weitere Gebote abgeben bis ein Höchstgebot feststeht.
Gibt es kein Gebot so wandert das Objekt in die nächste Versteigerungsrunde.
Folgende Fälle können eintreten:
A) Sieg: Es gibt ein Höchstgebot. Der Sieger hat zwei Tage Zeit um die fehlenden 90% des Gesamtbetrags zu zahlen. Geschieht dies nicht, so verliert er die 10% hinterlegte Sicherheit.
B) Niederlage: Gewinnt das eigene Gebot nicht, dann bekommt man vom Gericht einen Scheck über die 10% Sicherheit ausgestellt, den man bei der Banco Nacional einlösen kann.
C) Suspendido: Jeder Schuldner hat bis um 16 Uhr Zeit sich mit seiner Bank zu einigen. D.h. zum Bespiel eine alternative Finanzierung zu finden. Geschieht dies, so wird die Versteigerung abgesagt.
Praxistipp: Es kann Sinn machen z.B. um 15:30 Uhr am Gericht anzurufen um sicherzugehen, dass die Versteigerung stattfindet bevor man sich auf den Weg macht. Man kann bei der Gelegenheit auch fragen ob schon ein Angebot abgegeben wurde.
Sonstiges
Zum Abschluß hier noch ein paar weitere interessante Dinge.
Was passiert mit Immobilien die nicht versteigert wurden?
Wird eine Immobilie auch nach der dritten Runde nicht versteigert so wandert sie in das Inventar der Bank, die sie finanziert hat. Diese Immobilien nennt man auch Bienes Adquiridos (erworbene Güter). Diese Bienes Adquiridos werden von einer speziellen Abteilung der Bank verwaltet und versucht zu verkaufen.
Es kann auch passieren, dass sich eine Bank entscheidet bereits in den Versteigerungsrunden als Beiter teilzunehmen. D.h. die Bank ersteigert die Immobilie die sie selbst finanziert hat. Die Immobilie geht in ihren Bestand über.
Wie behält man die Übersicht über die Versteigerungen?
Es ist durchaus schwierig eine Übersicht über die Versteigerungen zu behalten: was wird wan und wo versteigert?
Die App DeRemate507 sammelt die Information und erlaubt es darin zu suchen. Zum Beispiel gibt es auch einen Kalender und Information über die Gerichte.
Die Bezahlversion kostet 12 USD im Monat. Man muß den Betrag auf ein Konnto bei der Banco General überweisen. D.h. man benötigt ein Bankkonto in Panama.
Die App ist wirklich sehr hilfreich wenn man sich ernsthaft mit Zwangsversteigerungen in Panama beschäftigt.
Was muß man prüfen bevor man bei einer Versteigerung teilnimmt?
Eine sehr große Frage ist was zu der Due Dilligence gehört bevor man an einer Versteigerung teilnimmt. Bisher haben wir nur ein paar Punkte gesammelt:
- gibt es Steuerschulden beim Finanzamt?
- gibt es Schulden bei Wasser/Strom?
- wure das Hausgeld gezahlt?
- ist die Immobilie vermietet?
Manche Basispreise für Grundstücke sind sehr niedrig. Die Frage ist warum? Es könnte sein, dass sich auf dem Objekt noch Schulden befinden. Wir sind uns nicht sicher wie dies in die Bewertung des Gerichts mit einfließt. An dieser Stelle sind weitere Recherchen notwendig.
Exposé
Die Caja de Ahorros besitzt für ihre zu versteigernden Immobilien ein Exposé. Man kann sich die Exposés vor Ort anschauen. Man darf allerdings keine Kopien oder Fotos davon machen. Manchmal sind auch nur schwar/weiß-Fotos vorhanden.
Fazit
Wir hoffen der Artikel war hilfreich. Wenn Ihr Erfahrung mit Zwangsversteigerungen habt oder ihr ergänzende Information habt lasst es uns wissen! Wir nehmen das gerne noch auf.
Hier ist noch user Video auf Youtube:
One Comment
Thomas Joos
Hallo Stefan,
ich bin begeistert. Sehr gute Uebersicht und viele nuetzliche links.
Vielen Dank fuer diese Ausarbeitung!
Gruss aus Mexico.
Thomas