Du möchtest Dir Deinen Traum vom eigenen Stück Erde erfüllen und in Panama ein Grundstück kaufen?
Beim Kauf von Grundstücken auf dem „flachen Land“ gibt es einiges zu beachten.
Ursache vieler Hürden ist, dass Land in ländlichen Regionen oft ohne Titel von Generation zu Generation weitergegeben wurde.
Jeder im Ort weiß, dass die 20 Hektar zwischen Bach, großer Palme und der Landstraße Pedro und seiner Familie gehören. Schon seine Großeltern hatten hier ihre Kühe.
Will Pedro einen Teil verkaufen, so regeln die Menschen das untereinander. Stirbt Pedro, dann geht das Land auf seine drei Kinder über, die es unter sich aufteilen.
Die Regierung von Panama unternahm bereits Versuche, Land zu titulieren. Oft sind die einfachen Leute von der Bürokratie überfordert oder es scheitert am Geld.
Wenn Land tituliert wird, dann sind oft mehrere Eigentümer eingetragen (Cuota Parte). Besitzverhältnisse von tituliertem Land werden im Registro Público (Grundbuchamt) festgehalten.
Zum Beispiel, wenn Pedros drei Kinder erben, dann gehört jedem 33%. Oft ist jedoch nicht festgehalten, welche 33% wem gehören.
Willst Du die 33% eines Erben kaufen, dann muss er sich erst mal mit seinen Geschwistern einigen und den Teil abtrennen (segregación).
Wenn Dir jemand untituliertes Land verkaufen will, muss das nicht bedeuten, dass Du als Ausländer hereingelegt werden sollst. Unter Einheimischen im selben Dorf funktioniert das oft problemlos. Aber als Fremder hast Du nicht dasselbe soziale Netz. An der Stelle musst Du auf Dich selbst aufpassen.
Eine weitere Besonderheit in Panama ist das Derecho Posesorio. Bei untituliertem Staatsland kann durch langjährigen, ununterbrochenen und unangefochtenen Besitz ein Besitzanspruch (Derecho Posesorio) entstehen. Bei privatem tituliertem Land entsteht dadurch kein Eigentumsrecht. Dennoch kann die Räumung eines Besetzers langwierig und rechtlich aufwendig sein.
Vor einem Kauf sollte ein umstrittener oder besetzter Teil rechtlich und vermessungstechnisch eindeutig abgetrennt werden (segregación). So reduzierst Du das Risiko, einen bestehenden Konflikt mit zu übernehmen.
Zur Prüfung von Besitzansprüchen können im Rahmen entsprechender Verfahren unter anderem Aussagen von Nachbarn berücksichtigt werden.
Grundstückspläne werden je nach Fall beim ANATI und/oder im Registro Público verwaltet. Wenn Du zum Beispiel einen Plan von einem Grundstück in der Provinz Coclé einsehen willst, dann kann es erforderlich sein, dass Du zum ANATI in Aguadulce fahren musst. Der Mitarbeiter wird den Plan aus dem Archiv suchen, was u.U. einen Tag dauern kann. Seit wenigen Jahren wird versucht, die Pläne auch digital im Registro Público zu hinterlegen.
Vor dem Kauf eines Grundstücks solltest Du unbedingt die Grenzen von einem Topographen prüfen lassen. Es kommt durchaus vor, dass ein Zaun über die Grundstücksgrenze hinausgeht. Zum Beispiel kann es sein, dass das Wegerecht (Servidumbre) verletzt wird. Grundstücksgrenzen werden oft mit einem Stück Metall (mojón) im Boden markiert.
Beachte, dass Du bestimmte Bäume nicht fällen kannst und es bei Gewässern und Quellen besondere Abstandsregeln gibt. Geschützte Bäume sind zum Beispiel Cocobolo.
Wenn Du Dir das Leben nicht unnötig schwer machen willst, beachte Folgendes:
- vermeide Grundstücke, die keinen eindeutigen Besitzer haben
- lass den Titel von einem Juristen mit Erfahrung mit Immobilien prüfen
- lass das Grundstück VOR dem Kauf von einem Topographen vermessen (inkl. Prüfung von Grenzen und möglichen Servidumbres)
- rechne damit, dass Titulierung und Klärung von Besitzverhältnissen sich ewig ziehen können
- begehe das ganze Grundstück
Im Crashkurs gehe ich Schritt für Schritt durch, wie Du eine finca selbst im Registro Público prüfst und welche Unterlagen Du vom Verkäufer verlangst.
Disclaimer: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung. Die tatsächliche Rechtslage hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von Titulierung, Besitzstatus und Eintragung im Registro Público.
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