In Panama gibt es zwei unterschiedliche Immobilienmärkte: einen für Einheimische und einen für Ausländer.
Damit meine ich nicht, dass dieselbe Immobilie für Ausländer teurer ist.
Der Unterschied liegt in den Voraussetzungen:
- Einheimische brauchen in der Regel eine Bankfinanzierung. Bei Zinsen von 6,5 % und mehr und relativ niedrigen Gehältern ist die Kaufkraft begrenzt.
- Ausländer bringen meist ihr Erspartes mit und kaufen direkt, ohne Kredit — einen Bankkredit bekämen sie am Anfang ohnehin kaum, weil er ohne lokale Kredithistorie und nachweisbares Einkommen oft schwer zu bekommen ist.
Einheimische können in vielen Fällen nicht mit den Preisen in den von Ausländern begehrten Gegenden mithalten.
Dies solltest Du unbedingt bei einem Immobilienkauf berücksichtigen.
Warum der Einheimische lieber neu kauft
Bei neuen Projekten arbeiten die Banken oft direkt mit den Bauträgern zusammen und bieten Sonderkonditionen an.
Dazu kommen staatliche Förderprogramme wie der Interés Preferencial sowie Finanzierungsangebote der Bauträger, die den Kauf vieler Neubauprojekte besonders attraktiv machen.
Bei gebrauchten Immobilien gibt es diese Konditionen meist nicht.
Ein Panameño, der ohnehin schon Mühe hat, überhaupt eine Finanzierung zu bekommen, greift im Zweifel zur neuen Immobilie — weil sie für ihn schlicht günstiger zu finanzieren ist.
Die Folge: gebraucht ist schwerer weiterzuverkaufen
Wer eine gebrauchte Immobilie auf dem einheimischen Markt zügig verkaufen will, muss oft einen Abschlag auf seinen Wunschpreis hinnehmen.
Für den Verkauf an andere Ausländer spielt das keine Rolle — die sind ja nicht auf eine Finanzierung angewiesen.
Aber auf teure gebrauchte Immobilien, die man an Einheimische verkaufen will, sollte man nicht setzen.
D.h., wenn Du teuer kaufst, dann am besten in einer Gegend, die für Ausländer beliebt ist.
Die Märkte für Einheimische und Ausländer überschneiden sich in manchen Regionen: Die größte Überschneidung ist in den guten Wohnvierteln in Panama-Stadt, wo gut verdienende Panameños wohnen.
Immobilien auf dem einheimischen Markt lassen sich durchaus verkaufen — aber zu Preisen, die für Einheimische attraktiv sind.
Dein Vorteil als Käufer
Was den Verkauf erschwert, verschafft Dir beim Kauf einen Vorteil.
Wenn Du eine gebrauchte Immobilie auf dem einheimischen Markt kaufst, sitzt der Verkäufer oft in einer schwachen Position — die Nachfrage ist finanzierungsbedingt gedämpft.
Ich habe bereits mehrere Immobilien gesehen, deren Avalúo bei rund 250.000 USD lag und die selbst nach Preisreduzierungen von rund 100.000 USD nur schwer Käufer fanden.
Was das für Deine Kaufentscheidung heißt
Hier meine persönlichen Tipps:
- Willst Du später leicht wieder verkaufen? Dann kaufe eher im Ausländer-Markt (z. B. Costa del Este, El Valle, Boquete). Dort ist es teurer, aber Du verkaufst irgendwann an jemanden, der keinen Kredit braucht.
- Suchst Du das Schnäppchen und den Verhandlungsvorteil? Dann kann eine gebrauchte Immobilie auf dem einheimischen Markt die beste Position sein — solange Du den Abschlag konsequent einpreist.
- Der schlimmste Fehler: Dich an den Preisen der „hippen“ Ausländer-Gegenden zu orientieren und dann zu diesen Preisen etwas auf dem einheimischen Markt zu kaufen.
Fazit
Die staatlichen Förderprogramme und die besonderen Finanzierungsbedingungen für Neubauten beeinflussen die Nachfrage erheblich und prägen damit den panamaischen Immobilienmarkt.
Der Einheimische kauft häufig lieber neu, weshalb sich teure gebrauchte Immobilien außerhalb der klassischen Ausländer-Märkte oft deutlich schwerer weiterverkaufen lassen.
Wer das versteht, ist ein ganzes Stück weiter zu einem erfolgreichen Immobilienkauf.
Disclaimer: Dies ist keine Anlageberatung. Für Dein Geld bist Du selbst verantwortlich.
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2 Kommentare
Thomas
Ich hatte mir einige Wochen Zeit genommen und etwas ueber 20 Objekte (focus Finca mit oder ohne Huette) quer durch Panama angeschaut und bewertet. Wichtig war das generelle Umfeld, zukuenftiges Wachstum durch (expat) Zuwanderung, Klima, Verkaufszwang des Verkaeufers,…. und natuerlich der Preis der eine Rolle gespielt hat. Beim Kauf sollte der spaeter zu versteuernde Anteil moeglichst gering sein und die auf dem Grundstueck ebenfalls vorhandenen Gegenstaende moeglichst hoch bewertet werden. Ein guter Anwalt, der auch auf diese Punkte fokusiert und ein Verkaeufer der flexibel ist, ist sehr wichtig.
Viel Erfolg!
Stefan Warwas
Meine Erfahrung mit Anwälten, Steuerberatern und anderen Fachleuten ist, dass sie oft nicht über den Tellerrand schauen. Sie wissen, wie sie Formular XY ausfüllen. Dafür bezahlt man sie. Du benötigst etwas, sie machen es und fertig (transaktional). Aber nur wenige haben eine ganzheitliche Sicht und „denken mit“.
Wenn man die Dinge selbst verstehen will, muss man sich die Informationen mühsam zusammenklauben. Oft gibt es auch noch Abweichungen zwischen Theorie und Praxis.
Es gibt nur wenige gute Bücher, und die sind meistens auf bestimmte Fachbereiche beschränkt und verknüpfen das Wissen nicht.
Ich denke, das ist kein Bug, sondern ein Feature. Leute, die sich die Mühe machen, werden belohnt. Fast niemand macht sich diese Arbeit.
Warum sollten diejenigen, die eine lukrative Nische gefunden haben, das Wissen dazu auch teilen?
Das ist meine Motivation für den Immobilienkurs, den ich gerade am Machen bin.