Auf der Insel Naos in Panama-Stadt spielt sich gerade ein Paradebeispiel dafür ab, was beim Immobilienkauf schiefgehen kann.
Das Projekt Naos Harbour Island warb mit einem spektakulären Blick auf die Kanaleinfahrt. Käufer waren bereit, dafür sechsstellige Beträge zu zahlen.
Einige von ihnen kämpfen heute darum, überhaupt zu klären, welche Rechte sie an ihren Wohnungen haben.
Der Fall zeigt, was passieren kann, wenn Konzessionsland, Entwicklerfinanzierung, Hypotheken und ungewöhnliche Vertragskonstruktionen zusammenkommen.
Die in diesem Artikel verwendeten Informationen stammen größtenteils aus Artikeln der Zeitung La Prensa.
Die Konzession
Für das Projekt Naos Harbour Island wurde vom Staat eine Konzession erworben.
Der Konzessionsnehmer muss eine jährliche Gebühr über die gesamte Laufzeit an den Staat zahlen.
Das heißt, der Grund, auf dem die Wohnungen errichtet wurden, war nie Eigentum des Bauträgers.
Allerdings war es im Konzessionsvertrag explizit erlaubt, Wohnungen zu bauen und zu verkaufen.
Vergeben wurde sie im März 2002 an Naos Island Development Inc.
2004 wurde dieser Gesellschaft die Konzession entzogen. 2008 ging das Projekt an Naos Harbour Island Inc. über.
Natürlich alles unter der Prämisse, dass es sich um gepachtetes Land handelt.
Kanalzone
Da sich das Grundstück in der ehemaligen Kanalzone befindet, war Teil des Konzessionsvertrags, dass Verkäufe durch die zuständige Behörde autorisiert werden müssen.
Die Unidad Administrativa de Bienes Revertidos (UABR) ist eine Behörde, die die Grundstücke der ehemaligen US-Kanalzone verwaltet, die nach dem Abzug der Amerikaner an Panama übergingen.
Finanzierung
Finanziert wurde der Bau von der staatlichen Bank Caja de Ahorros über eine Baukreditlinie.
Am Ende standen dort Forderungen von rund 25 Mio. USD.
Im Gegenzug wurden die errichteten Wohnungen mit Hypotheken belastet.
Das Land selbst war davon nicht betroffen. Die Hypotheken wurden auf den mejoras eingetragen – also dem, was auf dem gepachteten Land errichtet wurde.
Nießbrauch
Im Jahr 2016 waren die ersten zwei von drei Gebäuden der Wohnanlage Naos Harbour Island bezugsfertig.
Die Käufer der Wohnungen haben die Wohnungen NICHT über einen normalen Kaufvertrag erworben (siehe Immobilie kaufen in Panama — der Kaufprozess Schritt für Schritt).
Stattdessen wurde gegen die Zahlung des Kaufpreises ein usufructo (Nießbrauch) gewährt – also das Recht, die Wohnung zu nutzen und dort zu wohnen.
Die Idee war, später den Nießbrauch in einen normalen Kauf mit Titel im Registro Público (Grundbuchamt) umzuwandeln.
Unregelmäßigkeiten
Nach der Zahlung des Kaufpreises durch einen Interessenten sollte die Hypothek der Caja de Ahorros auf die jeweilige Wohnung aufgehoben werden.
Die Aufhebung einer Hypothek wird durch eine carta de liberación bestätigt. Danach kann das Grundbuch aktualisiert werden.
Erst wenn die Hypothek gelöscht ist, kann die Immobilie auf den Käufer überschrieben werden.
Bei manchen Wohnungen wurde dies vollzogen, bei anderen Wohnungen wurden die cartas de liberación zwar ausgestellt, aber nie an den Käufer übergeben.
Außerdem wurde von Käufern erwähnt, dass am Tag nach dem Löschen der Hypothek der Caja de Ahorros plötzlich eine neue Hypothek eingetragen wurde.
Warum dies geschah, ist nach den derzeit vorliegenden Informationen nicht klar.
Der Staat schreitet ein
Nach Angaben von Marco Shrem, dem Präsidenten der Naos Harbour Island Inc., wurden die Schulden mit der Caja de Ahorros mit der Übergabe von 17 Wohnungen an die Bank abgeschlossen.
Seit mindestens 2009 sind Probleme bei der Bezahlung der Konzession durch den Konzessionsnehmer bekannt.
Über die genaue Summe des geschuldeten Betrags gibt es unterschiedliche Angaben: Die UABR beziffert den Rückstand auf rund 10 Mio. USD, der Konzessionsnehmer erkennt rund 4 Mio. USD an.
Jedenfalls pfändete die UABR 79 der 136 Wohnungen, um die Rückstände beim Konzessionsvertrag zu decken.
Am 30. März 2026 wurde von der Behörde dazu noch der Konzessionsvertrag gekündigt.
Das heißt: Dem ganzen Projekt wurde der Boden unter den Füßen weggezogen.
Käufer ohne Wohnungen
Unter den von der Behörde gepfändeten Wohnungen waren 29, bei denen der neue Eigentümer wie oben beschrieben noch nicht eingetragen wurde, da die carta de liberación nie übergeben wurde und eine neue Hypothek eingetragen wurde.
Die Wohnungen waren noch auf den Namen des Projektentwicklers und konnten dadurch gepfändet werden.
Die Gesellschaft hat die Kündigung vor dem Obersten Gerichtshof (Corte Suprema de Justicia) angefochten. Das Verfahren läuft noch.
Was mit den Wohnungen passiert, deren Hypothek korrekt gelöscht wurde, ist noch nicht klar.
Das MEF hat die Grundstücke bewerten lassen – Wert: 97,4 Mio. USD. Es wird vermutet, dass der Staat in absehbarer Zeit verkaufen will.
Fazit
Das ganze Projekt ist ein unglaubliches Chaos.
Ich bin hier nicht mal auf alle Probleme eingegangen.
Ein Immobilienkauf in Panama kann schiefgehen, obwohl Gebäude existieren, Käufer bezahlt haben und sogar Banken, Anwälte und Behörden beteiligt waren.
Es stellen sich folgende Fragen:
- Warum lassen sich Käufer auf solche komplexen Konstrukte ein?
- Für die Käufer müssen etliche Juristen und Makler mit dem Projekt in Kontakt gekommen sein. Alle haben die Transaktion ausgeführt, ohne zu warnen?
In diesem Fall haben die Käufer keine Wohnung gekauft, sondern eine rechtliche Konstruktion.
Erst Jahre später gingen einige Käufer mit Anwälten vor Gericht, um überhaupt herauszufinden, wie der rechtliche Status ihrer Wohnungen tatsächlich aussah.
Eigentlich hätte einem auffallen müssen, dass der Verkauf keinem normalen Immobilienkauf folgt.
Ein interessanter Gedanke: Hätten die Käufer für den Kauf einen Bankkredit benötigt, wäre eine solche Konstruktion für die Bank vermutlich ein Problem gewesen – und die Finanzierung hätte den Kauf möglicherweise verhindert.
Quellen
- Prieto-Barreiro, Ereida. Naos: del lujo prometido al descontrol entre un avión abandonado, secuestros y pleitos millonarios. La Prensa, 21 May 2026.
- Prieto-Barreiro, Ereida. Estado rescinde contrato a Naos Harbour Island en Amador. La Prensa, 20 July 2026.
- Prieto-Barreiro, Ereida. Compraron apartamentos frente al Canal; ahora viven atrapados en el conflicto de Naos. La Prensa, 17 Aug 2026.
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