Immobilie kaufen in Panama — der Kaufprozess Schritt für Schritt

Ich stelle immer wieder fest, dass es einheimischen Anwälten schwerfällt, die Konzepte und Prozesse der panamaischen Bürokratie für Ausländer zu erklären.

Entweder fällt es ihnen schwer, sich in Ausländer zu versetzen, oder es ist ihnen ganz genehm, wenn der Kunde die Prozesse nicht versteht.

Deshalb werfe ich in diesem Artikel einen Blick auf den Ablauf eines üblichen Immobilienkaufs in Panama aus Sicht des Käufers.

Disclaimer: Ich bin weder Jurist noch Makler. Da die Vertragsgestaltung in Panama sehr flexibel ist, können sich die Abläufe je nach Fall unterscheiden. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Kaufprozess

Folgende Grafik zeigt eine Übersicht über den Kaufprozess:

1. Objektauswahl und Due Diligence

Bevor Papier unterschrieben wird, müssen die wirtschaftlichen Eckdaten geklärt sein:

Kaufpreis: Endverhandlung.
Registro Público: Ist der Verkäufer wirklich der Eigentümer? Gibt es Hypotheken oder Pfändungen (Gravámenes)?
Topograph: Überprüfen von Grundstücksgrenzen auf dem Land.

2. Der Vorvertrag (Promesa de Compraventa)

Dieser Vertrag legt alle wichtigen Eckdaten des Kaufs fest. Er bindet beide Parteien rechtlich. Die Unterteilung in Vorvertrag und Beurkundung ist dadurch bedingt, dass beide Parteien Entlastungen (Paz y Salvo), den Scheck, etc. beschaffen müssen. Es kann auch sein, dass eine Hypothek aufgehoben werden muss. Der Verkäufer muss Steuern zahlen.

Daten: Enthält alle Daten von Käufer, Verkäufer und Immobilie.
Kaufpreis: Der Vertrag legt den Kaufpreis, die Anzahlung und die Zahlungsmethode fest.
Anzahlung: Üblicherweise 10 % bei Unterzeichnung des Vorvertrags.
Benötigte Entlastungen: Die vom Verkäufer zu bringenden Entlastungen (z.B. Wasser, Strom, Hausverwaltung, Hypothek).
Steuern: Der Verkäufer muss die Transaktionssteuer und Kapitalgewinnsteuer zahlen.
Fristen: Der Vertrag legt die Fristen für die Erbringung der Entlastungen und die endgültige Zahlung fest.
Strafen: Die Promesa legt üblicherweise eine Strafe für Nichterfüllung der Fristen fest.
Übergabeprotokoll: Gibt es Dinge, die in der Wohnung bleiben?
Die Promesa de Compraventa wird üblicherweise bei einem Notar unterzeichnet (Feststellung der Identität).

3. Die notarielle Beurkundung (Escritura Pública)

Sobald beide Parteien ihre Hausaufgaben erledigt haben, erstellt ein Notar die Escritura. Für die Escritura wird eine sogenannte Minuta (Vertragsentwurf) benötigt, die normalerweise vom Käuferanwalt aufgesetzt und von der Gegenseite geprüft wird. Die Escritura Pública ist der Kaufvertrag.

Der Notar stellt die Identität der Anwesenden fest.
Der Kaufvertrag wird vom Notar beurkundet, beide Parteien unterschreiben.
Paz y Salvo: der Verkäufer muss alle Entlastungen vorlegen.
Zahlung: der Käufer muss die endgültige Zahlung leisten (ggf. über Bank-Zahlungsversprechen).
Der Käuferanwalt reicht die Urkunde beim Registro Público (Grundbuchamt) ein. Mit dem Eintrag ins Grundbuch geht das Eigentum auf den Käufer über.

4. Übergabe

Schlüsselübergabe: erfolgt je nach Absprache der Parteien direkt oder erst nach Erhalt des Registrierungsbelegs.
Auszahlung: erfolgt je nach Absprache der Parteien direkt oder erst nach Erhalt des Registrierungsbelegs.
Übergabeprotokoll: Zählerstände (Strom/Wasser) und Inventar prüfen und ummelden.

Praxistipps

Übersetzt man Promesa de Compraventa wörtlich als „Kaufversprechen“, so könnte man den Eindruck bekommen, dieser Vertrag sei relativ allgemein gehalten. Dies ist nicht so. Alle Bedingungen stehen in der Promesa de Compraventa. Die Kaufurkunde (Escritura Pública) wird für das Grundbuchamt benötigt.

Die Anzahlung (Abono) von 10 % geht normalerweise direkt an den Verkäufer. Der Wert kann auch höher sein. Oft sind Verkäufer knapp bei Kasse und benötigen das Geld, um z.B. die restliche Hypothek oder Schulden beim Wasserwerk zu begleichen. Der Verkäufer zahlt davon normalerweise auch 50 % der Maklerprovision, wenn ein Makler involviert ist.

Zahlungen erfolgen in Panama meist per Scheck (Cheque de Gerencia) oder per Überweisung. Es gibt Banken, die einen speziellen Scheck anbieten, der erst eingelöst werden kann, wenn der Eigentümer im Grundbuch umgeschrieben wurde. Diese sind deutlich teurer, bieten aber mehr Sicherheit.

Wenn eine Hypothek auf der Immobilie ist, kann sich die Zeit zwischen Promesa de Compraventa und der Escritura in die Länge ziehen. Meist dauert die Aufhebung der Hypothek etwa 10–20 Tage. Wenn eine staatliche Bank involviert ist (Banco Nacional, Caja de Ahorros, Banco Hipotecario), dann kann es länger dauern. Bei mir waren es einmal knapp drei Monate.

Hier noch eine Zusammenfassung der wichtigsten Begriffe:

Promesa de Compraventa — hier wird verhandelt und gebunden
Escritura Publica — hier wird vollzogen, nicht mehr verhandelt
Grundbucheintrag — hier geht das Eigentum über

Tipp: Mach Dir keinen Stress! Setze Dir kein explizites Datum, zu dem Du einziehen willst. In Panama passieren die verrücktesten Dinge, die man sich nie hätte denken können. Das ist normal. Immer entspannt bleiben!

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