Immobilie kaufen in Panama — der Kaufprozess Schritt für Schritt

Ich stelle immer wieder fest, dass es einheimischen Anwälten schwerfällt, die Konzepte und Prozesse der panamaischen Bürokratie für Ausländer zu erklären.

Entweder fällt es ihnen schwer, sich in Ausländer zu versetzen, oder es ist ihnen ganz genehm, wenn der Kunde die Prozesse nicht versteht.

Deshalb werfe ich in diesem Artikel einen Blick auf den Ablauf eines üblichen Immobilienkaufs in Panama aus Sicht des Käufers.

Disclaimer: Ich bin weder Jurist noch Makler. Da die Vertragsgestaltung in Panama sehr flexibel ist, können sich die Abläufe je nach Fall unterscheiden. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Kaufprozess

Folgende Grafik zeit eine Übersicht über den Kaufprozess:

1. Objektauswahl und Due Diligence

Bevor Papier unterschrieben wird, müssen die wirtschaftlichen Eckdaten geklärt sein:

Kaufpreis: Endverhandlung.
Registro Público: Ist der Verkäufer wirklich der Eigentümer? Gibt es Hypotheken oder Pfändungen (Gravámenes)?
Topograph: Überprüfen von Grundstücksgrenzen auf dem Land.

2. Der Kaufvertrag (Promesa de Compraventa)

Dies ist der wichtigste Vertrag. Er bindet beide Parteien rechtlich.

Daten: Enthält alle Daten von Käufer, Verkäufer und Immobilie.
Kaufpreis: Der Vertrag legt den Kaufpreis, die Anzahlung und die Zahlungsmethode fest.
Anzahlung: Üblicherweise 10 % bei Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Benötigte Entlastungen: Die vom Verkäufer zu bringenden Entlastungen (z.B. Wasser, Strom, Hausverwaltung, Hypothek).
Fristen: Der Vertrag legt die Fristen für die Erbringung der Entlastungen und die endgültige Zahlung fest.
Strafen: Der Kaufvertrag legt üblicherweise eine Strafe für Nichterfüllung der Fristen fest.
Übergabeprotokoll: Gibt es Dinge, die in der Wohnung bleiben?
Die Promesa de Compraventa wird üblicherweise bei einem Notar unterzeichnet (Feststellung der Identität).

3. Die öffentliche Urkunde (Escritura Pública)

Sobald bei Parteien ihre Hausaufgaben erledigt haben erstellt ein Notar die Escritura.

Der Notar stellt die Identität der Anwesenden fest.
Die neue Besitzurkunde wird vom Notar ausgestellt, beide Parteien unterschreiben.
Paz y Salvo: der Verkäufer muss alle Entlastungen vorlegen.
Zahlung: der Käufer muss die endgültige Zahlung leisten (ggf. über Bank-Zahlungsversprechen).
Der Käufer-Anwalt reicht die Urkunde beim Registro Público (Grundbuchamt) ein.

4. Übergabe

Schlüsselübergabe: erfolgt je nach Absprache der Parteien direkt oder erst nach Erhalt des Registrierungsbelegs.
Auszahlung: erfolgt je nach Absprache der Parteien direkt oder erst nach Erhalt des Registrierungsbelegs.
Übergabeprotokoll: Zählerstände (Strom/Wasser) und Inventar prüfen und ummelden.

Praxistipps

Übersetzt man Promesa de Compraventa wörtlich als „Kaufversprechen“, so könnte man den Eindruck bekommen, es gäbe einen weiteren „richtigen“ Kaufvertrag. Dies ist nicht so. Alle Bedingungen stehen in der Promesa de Compraventa. Die Urkunde (Escritura) ist ein Dokument für das Grundbuch.

Die Anzahlung (Abono) von 10 % geht normalerweise direkt an den Verkäufer. Der Wert kann auch höher sein. Oft sind Verkäufer knapp bei Kasse und benötigen das Geld, um z.B. die restliche Hypothek oder Schulden beim Wasserwerk zu begleichen. Der Verkäufer zahlt davon normalerweise auch 50 % der Maklerprovision, wenn ein Makler involviert ist.

Zahlungen erfolgen in Panama meist per Scheck (Cheque de Gerencia) oder per Überweisung. Es gibt Banken, die einen speziellen Scheck anbieten, der erst eingelöst werden kann, wenn der Besitzer im Grundbuch umgeschrieben wurde. Diese sind deutlich teurer, bieten aber mehr Sicherheit.

Wenn eine Hypothek auf der Immobilie ist, kann sich die Zeit zwischen Promesa de Compraventa und der Escritura in die Länge ziehen. Meist dauert die Aufhebung der Hypothek etwa 10–20 Tage. Wenn eine staatliche Bank involviert ist (Banco Nacional, Caja de Ahorros, Banco Hipotecario), dann kann es länger dauern. Bei mir waren es einmal knapp drei Monate.

Tipp: Mach Dir keinen Stress! Setze Dir kein explizites Datum, zu dem Du einziehen willst. In Panama passieren die verrücktesten Dinge, die man sich nie hätte denken können. Das ist normal. Immer entspannt bleiben!

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