Verkaufst Du eine Immobilie in Panama, fällt grundsätzlich eine Transaktionssteuer an – die sogenannte Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI).
Sie beträgt 2 %.
Um die Baubranche zu stärken, waren Neubauten über 50 Jahre lang von dieser Steuer befreit.
Diese Befreiung wurde mit der Steuerreform 2025 gestrichen und lief zum 31. Dezember 2025 aus.
Seit Januar 2026 ist beim Erstverkauf von Neubauten wieder die reguläre ITBI fällig.
Das verteuerte Neubauten und belastete den ohnehin schwachen Immobilienmarkt.
Deshalb hat die panamaische Regierung jetzt eine neue Steuerregelung auf den Weg gebracht.
Stand 3. August 2026: Das ist noch kein geltendes Recht.
Der Ministerrat (Consejo de Gabinete) hat den Gesetzentwurf gebilligt. Er muss jetzt von der Nationalversammlung (Asamblea Nacional) beraten und verabschiedet werden. Bis zur Verkündung gelten die vollen 2 %. Wenn Du gerade einen Neubau kaufst: Rechne die Ersparnis noch nicht ein.
Keine ITBI bis 120.000 USD
Der Entwurf sieht vor, den Erstverkauf von Wohnneubauten gezielt von der 2 % ITBI zu befreien.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
Zeitfenster: Die Befreiung gilt für den Erstverkauf innerhalb von zwei Jahren (24 Monaten) nach Erteilung der offiziellen Nutzungsgenehmigung (permiso de ocupación). Wann genau die Steuer im Ablauf eines Immobilienkaufs fällig wird, habe ich hier Schritt für Schritt beschrieben.
Freibetrag bis 120.000 USD: Für die ersten 120.000 USD des Verkaufspreises fällt 0 % ITBI an (Ersparnis: 2.400 USD).
Reduzierte Steuersätze zwischen 120.000 und 200.000 USD: Übersteigt der Kaufpreis die 120.000-USD-Grenze, wird ausschließlich der Betrag über 120.000 USD besteuert.
Welcher Satz darauf angewendet wird, richtet sich nach dem Gesamtpreis der Immobilie:
| Gesamtpreis der Wohnung | Steuersatz auf den Betrag über 120.000 USD |
|---|---|
| bis 120.000 USD | 0 % (komplett befreit) |
| 120.001 – 130.000 USD | 0,50 % |
| 130.001 – 150.000 USD | 1,00 % |
| 150.001 – 170.000 USD | 1,40 % |
| 170.001 – 190.000 USD | 1,60 % |
| 190.001 – 200.000 USD | 1,80 % |
Über 200.000 USD: Wohnungen oberhalb dieser Grenze fallen nicht mehr unter die Steuererleichterung.
Für sie bleibt es beim regulären Satz von 2 % auf den vollen Kaufpreis.
Rechenbeispiel
Kaufst Du eine Neubauwohnung für 160.000 USD, sieht die Rechnung wie folgt aus:
- Der Gesamtpreis von 160.000 USD liegt in der Stufe 150.001–170.000 USD → Steuersatz 1,40 %
- Steuerpflichtig ist nur der Betrag über 120.000 USD: 160.000 − 120.000 = 40.000 USD
- 40.000 USD × 1,40 % = 560 USD ITBI
Ohne die Neuregelung wären 2 % auf den vollen Kaufpreis fällig – also 3.200 USD.
Ersparnis: 2.640 USD
Wichtig: Der Satz wird einmal anhand des Gesamtpreises bestimmt und dann auf den kompletten Mehrbetrag angewendet – er wird nicht stufenweise aufgeteilt.
Das erzeugt Sprünge an den Stufengrenzen: Bei 150.000 USD sind es 300 USD ITBI, bei 150.001 USD schon 420 USD.
Wer nicht spart
Die Steuererleichterung gilt nicht, wenn:
- Du gebraucht kaufst. Die Regelung gilt ausschließlich für den Erstverkauf von Wohnneubauten. Beim Wiederverkauf ändert sich nichts – dort bleiben die 2 %. Der Steuervorteil verschiebt den Markt damit weiter Richtung Neubau – warum sich gebrauchte Immobilien in Panama ohnehin schwerer weiterverkaufen, habe ich separat aufgeschrieben.
- Die 24 Monate abgelaufen sind. Steht die Wohnung länger als zwei Jahre nach dem permiso de ocupación leer, ist der Vorteil weg. Bei Restbeständen aus fertigen Projekten lohnt sich der Blick aufs Datum.
- Die Wohnung über 200.000 USD kostet. Dann greift die Steuererleichterung nicht mehr.
- Du kein Wohnobjekt kaufst. Büros, Lokale und Lagerflächen sind nicht erfasst.
Der Gesetzentwurf stellt außerdem klar, dass der Verkäufer die ITBI nicht per Vertragsklausel auf den Käufer übertragen kann.
Entsprechende Klauseln in Kaufverträgen sind also von vornherein ungültig.
Fazit
Die Neuregelung wird von den panamaischen Bau- und Maklerverbänden begrüßt.
Für Bauträger sinken die steuerlichen Hürden beim Verkauf neuer Wohnungen.
Das könnte insbesondere im Segment bis 120.000 USD wieder zu mehr Transaktionen führen – also genau dort, wo der Markt zuletzt am stärksten eingebrochen ist.
Ob es so kommt, entscheidet allerdings zuerst die Nationalversammlung.
Quellen
- MEF: Gabinete propone ley que exime del pago de ITBMI a la venta de viviendas nuevas, 30.07.2026 (mef.gob.pa)
- Telemetro: Así funcionará la exoneración del ITBI para comprar viviendas nuevas en Panamá (telemetro.com)
- La Prensa: Gremios prevén reactivación inmobiliaria con exoneración del ITBI sobre los primeros $120,000 del valor de las viviendas (prensa.com)
- TVN: Gobierno propone exonerar el ITBMI en la primera venta de viviendas nuevas de hasta B/.120 mil (tvn-2.com)
- Infobae: Panamá exonerará el impuesto de transferencia para dinamizar la compra de viviendas, 30.07.2026 (infobae.com)
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