Nicht jeder Auswanderer, der nach Panama kommt, möchte direkt eine Immobilie kaufen.

Viele mieten zunächst eine Wohnung oder ein Haus und schauen, wie sie sich in Panama zurechtfinden.

Aber wie läuft das Mieten eigentlich ab? Welche Dokumente brauchst Du? Wer zahlt die Nebenkosten? Und was passiert mit der Kaution?

In diesem Artikel zeige ich Dir, wie das Mieten einer Wohnung oder eines Hauses in Panama in der Praxis abläuft.

Wo Du suchst

In einem anderen Artikel habe ich bereits die besten Portale für die Wohnungssuche in Panama vorgestellt.

Du solltest aber beachten, dass Anzeigen veraltet sein können und die Wohnung möglicherweise bereits vermietet ist.

Alternativ kannst Du natürlich auch einen Makler kontaktieren.

Die Provision des Maklers beträgt normalerweise eine Monatsmiete und wird vom Vermieter gezahlt.

Der Vertrag

Bei langfristigen Mietverträgen ist ein Jahr Laufzeit üblich.

Gezahlt wird monatlich, am Beginn des Monats. Die Vertragssprache ist Spanisch.

Falls Dein Spanisch nicht reicht, um den Vertrag zu verstehen, kannst Du ihn übersetzen lassen, bevor Du unterschreibst.

Dokumente

Für den Mietvertrag verlangt der Vermieter verschiedene Dokumente vom Mieter.

Hier eine Übersicht darüber, was verlangt werden könnte und woher man es bekommt.

Ausweis

In der Regel wird die Cédula (Personalausweis) oder der Reisepass benötigt.

Referenzen

In Panama sind Referenzen weit verbreitet.

Wenn Du gerade erst neu in Panama angekommen bist, dann wirst Du wahrscheinlich Schwierigkeiten haben, alle geforderten Referenzen beizubringen.

Am besten erklärst Du die Situation dem Vermieter, dann findet sich meist eine Lösung.

Hier eine Übersicht über verschiedene Referenzen. Welche gefordert werden, hängt vom Vermieter ab:

• Carta de Trabajo (Arbeitsnachweis): Ein Nachweis, den der Arbeitgeber ausstellt.
• Talonario de Pago de la CSS (Gehaltsabrechnung): Auf der Gehaltsabrechnung der Sozialversicherung erscheinen alle Details zum tatsächlichen Lohn.
• Referencias Personales (Persönliche Referenzen): Die Telefonnummer eines Bekannten oder Familienangehörigen, bei dem der Vermieter theoretisch anrufen kann.
• Referencia del Arrendador Anterior (Referenz des bisherigen Vermieters): Ein kurzes Schreiben mit der Referenz des vorherigen Vermieters.
• Referencia Bancaria (Bankreferenz): Eine Bankreferenz bekommst Du in Deiner Bank: dauert etwa fünf Minuten.
• Declaracion de Renta (Steuererklärung): Von Selbstständigen werden normal die letzten beiden Steuererklärungen verlangt.

Récord Policivo: polizeiliches Führungszeugnis

Ein polizeiliches Führungszeugnis wird eher selten verlangt.

Es gibt aber Wohnanlagen, die dies vorschreiben. Bei uns war dies zum Beispiel der Fall.

Ausgestellt wird es von der Dirección de Investigación Judicial (DIJ). In Panama-Stadt befindet sie sich zum Beispiel in Ancón.

Die Kaution

In Panama gibt es eine kuriose Behörde: das Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot).

Offiziell muss die Kaution dort hinterlegt werden — nicht beim Vermieter.

Die Idee: den Mieter vor Vermietern zu schützen, die die Kaution einfach behalten.

In der Praxis werden oft private Mietverträge geschlossen, die das Miviot einfach ignorieren.

Der Aufwand, sich mit der Behörde herumzuärgern, ist in der Praxis oft zu groß.

Bei uns dauerte die Auszahlung der Kaution vom Miviot zwei Monate und wir mussten zwei Mal persönlich vorbei.

Reklamiert der Vermieter Schäden, so muss dies bei der Behörde gemeldet werden.

Aber wie gesagt: In der Praxis wird das Miviot einfach ignoriert.

Wenn Du neu in Panama bist, ist es gut möglich, dass Du von diesem System noch nie gehört hast.

Bei einem vorzeitigen Auszug kann die Kaution verloren gehen. Was in diesem Fall passiert, hängt vom Mietvertrag und den Umständen des Auszugs ab.

Nebenkosten

Die Nebenkosten werden teilweise vom Mieter oder Vermieter gezahlt.

Hier eine Übersicht über die am häufigsten in der Praxis auftretenden Fälle.

Wasser und Müll

Wasser und Müll werden in Panama zusammen abgerechnet – d. h. auf einer Rechnung.

Hintergrund ist, dass Menschen oft den Müll nicht gezahlt haben, da er – anders als Strom – nicht abgestellt werden kann.

Die monatlichen Kosten für Wasser und Müll sind nicht groß: etwa 20 bis 25 USD im Monat.

Deshalb kommt es nicht selten vor, dass das Konto beim IDAAN (Wasserwerk) weiter auf den Vermieter läuft.

Der Mieter kann mit Hilfe der Anschlussnummer des Vermieters die Rechnung des IDAAN monatlich bezahlen.

Wer schon einmal beim IDAAN war, weiß, dass man dort für eine Lappalie einen Tag Urlaub nehmen kann.

Strom

Nach der Unterschrift des Mietvertrags meldet man den Strom auf den eigenen Namen um.

In der Regel benötigt man dazu die Urkunde (Escritura Pública) des Eigentümers der Wohnung und den notariell beglaubigten Mietvertrag. Dies kann unter Umständen je nach Filiale anders sein.

Der Stromanbieter fragt nach der Anzahl der Klimaanlagen, Kühlschränke, etc. im Haushalt und legt eine Kaution fest, die Du mit der ersten Rechnung bezahlst.

Die Höhe der Kaution richtet sich nach den Elektrogeräten im Haushalt.

Die monatliche Rechnung erhältst Du per E-Mail.

Siehe auch folgenden Artikel: Die Stromrechnung in Panama verstehen

Hausgeld

Das Hausgeld wird vom Vermieter bezahlt. Besonders in modernen Anlagen mit Angestellten, Pool, Gym, etc. kann dies ein relativ großer Betrag sein.

Klimaanlage

Bei vorinstallierten Klimaanlagen ist es wahrscheinlich, dass der Vermieter vorschreibt, dass Du sie regelmäßig reinigen lassen musst.

Die Reinigung kostet etwa 25 USD pro Klimaanlage.

Je nach Vermieter kann dieser verlangen, dass Du sie zwei- bis dreimal im Jahr reinigen lässt.

Bei vier Klimaanlagen sind das rund 100 USD pro Durchgang — im Jahr also 200 bis 300 USD zusätzlich.

Gas

Falls Deine Wohnanlage oder Dein Wohnturm keine individuellen Gaszähler pro Wohnung hat, ist das Gas normalerweise im Hausgeld enthalten – d.h. es wird vom Vermieter gezahlt.

Andere Gebäude haben Gaszähler für jede Wohnung. In diesen Fällen kann das Gas individuell abgerechnet werden.

In ländlichen Häusern, die ihren eigenen Gastank haben, kauft der Mieter sein Gas.

Auszug

In Panama verlangen die Vermieter nicht unbedingt, dass die ganze Wohnung beim Auszug gestrichen wird.

Eine besenreine Übergabe ohne gravierende Schäden wird in der Regel akzeptiert.

Das heißt aber auch: Wenn Du eine Wohnung mietest, hat sie eventuell Flecken an der Wand.

Als Faustregel gilt: Man übergibt die Wohnung so, wie man sie bekommen hat.

Beim Auszug muss ebenso der Strom abbestellt werden.

Wichtig: Prüfe in Deinem Mietvertrag, was erwartet wird.

Übergabeprotokoll

In der Praxis würde ich empfehlen, beim Einzug ein Video der Wohnung aufzunehmen oder zumindest Fotos zu machen.

Bei einer möblierten Wohnung solltest Du außerdem festhalten, welche Möbel und Geräte vorhanden sind.

Beim Auszug dasselbe.

Schick die Aufnahmen dem Vermieter noch am selben Tag per WhatsApp.

Ein solches Protokoll ist natürlich auch im Sinn des Vermieters.

Praxistipps

Auf den ersten Blick gibt es auf den Immobilienportalen eine große Auswahl an Wohnungen.

Wenn man dann etwas Konkretes sucht, ist die Auswahl oft doch nicht so riesig – speziell, wenn man einen guten Preis möchte.

Weitere Tipps:

• In Panama zählt man die Schlafzimmer: Eine 2-Zimmer-Wohnung hat zwei Schlafzimmer. Das Wohnzimmer zählt nicht dazu.
• Wirklich gute Angebote sind meiner Erfahrung nach innerhalb einer Woche weg. Wenn Du eine bestimmte Gegend und einen bestimmten Preis suchst, solltest Du deshalb Deine Unterlagen bereits fertig haben. Wer erst nach der Besichtigung anfängt, Bankreferenzen und Einkommensnachweise zusammenzusuchen, ist bei begehrten Wohnungen oft zu langsam.
• Der Vermieter kann vorschreiben, dass Du bei Reparaturen Handwerker benutzen musst, die er vorgibt.
• Überprüfe, was mit dem Vertrag passiert, wenn Du die Mietlaufzeit von einem Jahr erfüllt hast: Verlängert er sich zum Beispiel um ein komplettes weiteres Jahr?
• Viele Referenzen sollten nicht älter als 30 Tage sein.
• Wenn Du eine wirklich günstige Wohnung findest, kannst Du keine großen Ansprüche stellen: Dir gefällt der Gelbton im Wohnzimmer nicht und Du möchtest, dass der Vermieter die Wand weiß streicht? Dann bist Du raus. Der Vermieter wird die Wohnung umgehend an den Nächsten vermieten.

Fazit

Beim Mieten in Panama gibt es einige Unterschiede zu Deutschland. Vieles ist unkompliziert, aber gerade bei Kaution, Nebenkosten, Reparaturen und vorzeitigem Auszug solltest Du wissen, worauf Du Dich einlässt.

Wenn Du die wichtigsten Punkte vorher klärst und den Zustand der Wohnung beim Ein- und Auszug dokumentierst, ersparst Du Dir später viel Ärger.

Fandest Du diesen Artikel hilfreich oder hast Du weitere Anregungen? Dann lass mir einen Kommentar da.

Stand: August 2026. Dieser Text beschreibt den üblichen Ablauf aus eigener Erfahrung als Mieter und Vermieter und ist keine Rechtsberatung. Für den Einzelfall — besonders bei Streit um die Kaution — gehört ein panamaischer Anwalt dazu. Wenn Dir etwas veraltet oder falsch vorkommt, schreib mir.

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